Нынешняя эстонская государственная политика в области недвижимости не мотивирует на поиск более дешевых или гибких решений на фоне и без того негибкого и дорогого процесса разработки государственной недвижимости. Так считает госконтроль, сообщили на неделе балтийские СМИ. И отметили, что использование услуг акционерного общества "Государственная недвижимость" (Riigi Kinnisvara Aktsiaselts (RKAS) по сути является монополистом.
"В ходе составления обзора мы еще более убедились в том, что те надежды, которые возлагались на делегирование реализации государственной политики в области недвижимости на RKAS, к сожалению, не оправдались. Сферу управления государственной недвижимостью беспокоят, скорее, проблемы, которые связаны по сути с монопольным положением компании", – констатировал государственный контролер Янар Хольм.
Он добавил при этом, что "нет причин упрекать в этом RKAS, которое работает согласно установленным правительством и, в частности, Министерством финансов правилам и, являясь коммерческим объединением, также должно соответствовать ожиданиям владельца".
"По мнению восьми министерств, в которых проводился опрос для составления обзора и которые пользуются услугами RKAS, компания, несомненно, является компетентной в строительно-технической области, но в качестве партнера – негибкой и слишком дорогой", – сообщил государственный контролер Янар Хольм.
И пояснил, что, по мнению, озвученному в министерствах, целью принадлежащей государству компании является, скорее, получение прибыли, а не обеспечение гибких и наиболее выгодных решений. Выходит на деле, что цели RKAS, которые заключаются в получении прибыли, и функции необходимого для государственного сектора консультанта и центра компетенций противоречат друг другу.
Госучреждениям не остается пространства для маневра
Госконтроль обнаружил, что нынешняя политика в области недвижимости не способствует тому, чтобы государственные учреждения посредством частного сектора искали более выгодные площади для аренды или услуги по благоустройству недвижимости. Оказывается, связанные с RKAS расходы и повышение цен по умолчанию оплачиваются из государственного бюджета, а в случае повышения цен у партнера из частного сектора необходимо находить деньги за счет внутренних ресурсов учреждения.
При этом приводятся странные доводы RKAS, будто приобретение площадей у частного сектора – дело непростое, поскольку "потребности государственного сектора зачастую специфические, а сооружения являются узкоспециализированными.
Но, казалось бы, ведь никто и никого насильно приобретать не заставляет: не подходит помещение – не надо его брать.
А если бы Госконтроль не проверил?
Но Госконтроль обнаружил также и то, что государственное предприятие, работающее в сфере недвижимости, не поддерживает гибкое использование зданий, когда потребности и задачи учреждений меняются.
"Экономия средств, которой RKAS удается добиться в результате участия в совместных закупках, является спорным вопросом по причине небольшого размера рынка, и, по замечанию Министерства финансов, стоит проанализировать, по какой цене RKAS приобретает на рынке строительные услуги", – отметил госконтролер.
И добавил: "Хотя изначально смысл создания RKAS заключался в объединении в рамках одного учреждения компетенций, необходимых для управления государственной недвижимостью, в данный момент является проблемой тот факт, что министерства, согласно собственной оценке, не в состоянии функционировать в качестве, так сказать, разумного заказчика, у которого имеется достаточный объем специфических знаний, чтобы вести переговоры с RKAS относительно условий на достаточно компетентном уровне и критически оценивать принципы ценообразования, используемые компанией".
По словам Янара Хольма, при составлении обзора "министерства указали на тот факт, что учреждения, которые осуществляют управление более узко специализированным имуществом (например, в области внутренней безопасности, транспорта, образовательной инфраструктуры и тому подобного), все же частично сохранили свою эффективность – "следовательно, компетенции в области недвижимости сохранились в государстве неравномерно".
"Мы находимся в ситуации, когда использование недавно одобренных "Принципов государственной политики в сфере недвижимости" в качестве программы развития является недостаточным как по мнению их разработчиков, так и основного пользователя", – пришел к выводу госконтролер Хольм.
В апреле этого года правительство Эстонии утвердило план развития, но он не решает основных проблем. Это признают и в RKAS, и в министерствах, пользующихся услугами этой компании.
Но признают сейчас – тогда, когда Госконтроль уже многие "узкие" места обнаружил и задал соответствующие вопросы: "В предоставленном Государственному контролю ответе RKAS указало, что правительство/Министерство финансов должны предоставить точные инструкции, которыми RKAS сможет руководствоваться при принятии повседневных решений, связанных с разработкой недвижимости и ремонтными работами, относительно того, какое состояние зданий и, так сказать, уровень ремонта являются приемлемыми".
Сообщается, что RKAS констатировало, что, "являясь коммерческим объединением, компания обязана минимизировать финансовые риски, однако подчеркнуло, что более экономичные решения основываются на тщательно продуманных начальных инвестициях в здание – так называемом учете расходов на жизненный цикл". А также на реалистичности пожеланий государственных учреждений и точном описании потребностей.
Министерство финансов, задачей которого является предоставление правительству предложений относительно усовершенствования организации управления недвижимостью, ожидает, напротив, четкой точки зрения правительства о том, какие изменения необходимо внедрить в организацию управления государственной недвижимостью.
Государственная реформа в области недвижимости длится уже 20 лет, узкие места в данной области известны, однако разработка решений осуществляется слишком медленно. В ходе обсуждений с Государственным контролем министерства преимущественно пришли к такой точке зрения, что узким местом при принятии решений на уровне правительства является их непрозрачность, а в отношении мер финансирования RKAS – длительный процесс.
Ситуация, в которой зачастую не ясно, на основании каких соображений правительство выбирает субсидируемые объекты, а финансирующая инвестиция RKAS занимает несколько лет, на протяжении которых утрачиваются рабочие часы, повышаются цены и меняется фактическая потребность в пространстве, по мнению министерств, также уменьшает надежность (долгосрочного) планирования потребностей в сфере недвижимости.
Какие рекомендации исходят от Госконтроля
Госконтроль рекомендует финансировать расходы на недвижимость из государственного бюджета таким образом, чтобы это способствовало аренде площадей государственных учреждений и приобретению услуг по благоустройству недвижимости у самых лучших поставщиков, а не у RKAS, независимо от условий.
Госконтроль рекомендует требовать от государственных учреждений критической оценки потребностей в области недвижимости, ориентированной на будущее, а также способствовать такой оценке посредством принятия прозрачных решений, связанных с финансированием, и прочих соответствующих мер.
По мнению Госконтроля, министру государственного управления следует составить и предоставить Правительству Республики обновленный план развития государственной политики в области недвижимости, в котором будет содержаться описание целей, направленных на повышение эффективности управления недвижимостью и более целесообразное использование средств, а также будут перечислены конкретные мероприятия вместе с графиком, прогнозом стоимости и ответственными лицами.
Сообщается, что государственная политика в области недвижимости на 2021 год, которую одобрило правительство, преимущественно охватывает государственные учреждения (площадь зданий 2,2 млн кв. м), расходы на управление недвижимостью которых в 2019 году составили около 150 млн евро, а инвестиции в здания – около 100 млн евро.
По данным из Министерства финансов, за пять лет сумма расходов увеличилась наполовину.
Госконтроль проанализировал организацию управления недвижимостью со стороны государства в масштабе принципов государственной политики в области недвижимости, которые были составлены в 2021 году. В обзоре основное внимание уделяется аспектам, связанным с недвижимостью центрального правительства и части целевых учреждений, а также ситуациям, в которых одной из сторон является акционерное общество "Государственная недвижимость".
В обзоре Госконтроля не рассматривается недвижимость органов местного самоуправления, а также других частей общественного и правительственного сектора, и незастроенная государственная недвижимость, в том числе лесные угодья.
Подписывайтесь на Baltnews в Яндекс.Дзен