На этой неделе вышел краткий обзор эстонского рынка недвижимости за апрель 2022 года, который подготовил специалист компании Arco Vara Михкель Элисте. Основной вывод сводится к тому, что для рынка по-прежнему характерен масштабный рост цен как при аренде, так и при покупке недвижимости.
В апреле на эстонском рынке квартир было совершено 2137 сделок купли-продажи, что на 7,7% меньше, чем в марте, и на 9,7% меньше, чем за тот же период 2021 года. Элисте объяснил данный факт тем, что "снижение активности на рынке осталось ожидаемым, при этом дальнейшему росту рынка жилья препятствовали, в частности, ограниченное предложение, рост цен предложения и, как следствие, ухудшение доступности жилья и ослабление доверия потребителей".
При этом увеличение количества сделок наблюдалось только в Ярвамаа, Ляэне и Вырумаа, что связано с наличием в этих районах более дешевой недвижимости.
"Политики с популистскими лозунгами скоро смогут писать об успехе своих структурных реформ в результате роста цен на недвижимость и последующего замедления маргинализации. По сравнению с прошлым годом снижение количества сделок не было массовым, но в Харьюмаа количество сделок уменьшилось почти на 20%, что в первую очередь указывает на ситуацию, когда негативное доверие потребителей в Таллине и его окрестностях все больше передается в другие части Эстонии", – отметил Элисте.
В то же время в целом по Эстонии медианная цена на квартирный квадратный метр составила 1966 евро, что на 6,9% больше, чем в марте, и на 22% больше, чем год назад. Цены на жилье в Таллине выросли на 25% по сравнению с тем же периодом год назад. Рост коснулся также Тарту, Пярну и многих других городов, обнаружив среднегодовой рост цен в малых городах Эстонии до 34%.
Банки нам помогут. Или все-таки нет?
Михкель Элисте отметил также, что Euribor продолжит расти в ближайшие месяцы. Это неизбежно увеличит платежи по кредитам и может ослабить активность рынка. Но пока люди продолжают покупать, что эксперт связал также с "высвобождение денег из второй пенсионной ступени, эффект от которой сегодня уже довольно сложно оценить, так как она смешана с другим свободным капиталом".
При этом подчеркнул: "Однако темпы роста объемов кредитования, похоже, замедлились, например, оборот жилищных кредитов вырос на 15,6% в годовом исчислении в январе этого года, на 15,5% в феврале и уже значительно замедлился в марте на 6,8%".
Отмечается, что повсеместный рост потребительских цен вынуждает инвесторов активно вкладывать свои средства в новые инвестиции, несмотря на самый быстрый ежегодный рост цен на недвижимость в текущем цикле роста, поскольку найти выгодные альтернативы недвижимости за пределами страны уже относительно сложно. Повлияло и ужесточение денежно-кредитной политики центральных банков, что также возбуждает интерес к инвестициям в недвижимость.
"Если кто-то планирует продавать недвижимость в ближайшее время, сегодня, конечно, идеальное время для этого, но можно заметить, что с начала 2022 года предложение жилья на вторичном рынке снова начнет увеличиваться. <...> На данный момент, конечно, из-за кризиса цепочки поставок продавцы вторичного рынка находятся в лучшем положении, поскольку предложение новых квартир более умеренное, чем ожидалось в ближайшие месяцы, а новые квартиры доступны все меньшему и меньшему количеству покупателей", – отметил эксперт.
Он также упомянул о возросшей строительной деятельности в малых городах – Раквере, Йыгева, Пайде, Кехра, Кивиыли: "Рост строительной активности в малых городах является достаточно сильным индикатором того, что рынок жилья перегрелся и в ближайшее время можно ожидать возврата к долгосрочной перебалансировке рыночной динамики, особенно по количеству сделок, которое в настоящее время значительно выше долгосрочного среднего значения".
Но снижения цен в перспективе Элисте не ожидает: "Эстония постепенно догоняет тенденции, сходные с Западной Европой, где недвижимость в крупных центрах слишком дорога для покупки все большим количеством людей, и им приходится соглашаться на аренду или покупку жилья в более дешевых районах. <...> Однако даже за пределами Таллина рост рыночной активности в Эстонии с февраля сдерживается, увеличившись на 4,5% в марте и всего на 0,2% в апреле по сравнению с прошлым годом. Можно заметить, что рост спроса достиг кульминации по всей стране, и дальнейшее увеличение количества транзакций маловероятно".
Арендная плата резко выросла на фоне кризиса на Украине
Элисте отметил, что "приток украинских военных беженцев и снижение доступности жилья увеличили спрос и уровень цен на рынке аренды в последние месяцы, но было замечено, что большее влияние сохранялось в конце марта и апреле": "Количество предложений по аренде в Таллине сократилось почти на 40%, при этом рост цен на аренду неуклонно растет на фоне снижения количества предложений. По разным данным, цены на аренду выросли на 13% в апреле по сравнению с мартом из-за военных беженцев, но в среднем почти на 7% из-за изменений в объявлениях на портале недвижимости, что по-прежнему является очень быстрым темпом роста, почти вдвое увеличивая предложение".
При этом цены на аренду растут быстрее, чем доходы потребителей. Элисте подчеркнул, что украинские мигранты заметно увеличили население Таллина, положив конец тенденции постоянного сокращения населения на фоне коронакризиса.